42 630 06 34 | 606 982 766 rafal.jablonski@notariusze.lodz.pl

Umowa najmu lokalu

Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania, aby zabezpieczyć się przed kłopotami z najemcą? Co zrobić, aby uniknąć problemów z lokatorem, który nie płaci czynszu lub nie chce się wyprowadzić? Właściciel mieszkania na wynajem może napotkać na wiele kłopotów. Podobne problemy mogą jednak spotkać również osobę wynajmującą mieszkanie. Podpowiadamy jak ustrzec się niespodzianek.

Jeśli oferujesz mieszkanie na wynajem i zgłaszają się do ciebie potencjalni najemcy, przed podpisaniem umowy najmu, zacznij zawsze od sprawdzenia tożsamości najemcy. Poproś o dowód osobisty lub inny dokument ze zdjęciem. Najlepiej potwierdź dane tej osoby na podstawie dwóch dokumentów. Nie powinno to być odebrane źle, a jeśli taka osoba odmówi okazania dokumentu, lepiej zrezygnuj. Należy się oczywiście liczyć z odwrotną prośbą najemcy, który również ma prawo do potwierdzenia tożsamości właściciela mieszkania oraz sprawdzenia, czy osoba oferująca mieszkanie na wynajem jest właścicielem mieszkania lub ma prawo nim dysponować. Zdarzają się bowiem oszustwa polegające na tym, że osoba podszywa się pod właściciela mieszkania, pobiera kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc, a następnie znika. Spotyka się też osoby, które próbują wynająć mieszkanie na skradziony dowód osobisty. Trzeba wiedzieć, że istnieje baza zastrzeżonych dokumentów, do której dostęp mają np. notariusze.

Najpewniejszą formą umowy, która chroni interesy właściciela mieszkania, jest umowa najmu okazjonalnego. Ta forma najmu ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych na czas nie dłuższy niż 10 lat. Dzięki zawarciu takiej umowy, łatwiej będzie o eksmisję nieuczciwego najemcy, który na przykład zalega z czynszem, jest uciążliwy dla sąsiadów, zdewastował mieszkanie lub wyposażenie. Aby umowa o wynajem okazjonalny była skuteczna i właściwie chroniła właściciela lokalu, trzeba ją potwierdzić u notariusza. Konieczna jest oczywiście obecność obu stron umowy. Koszt takiej usługi to 200-300 zł w zależności od stopnia skomplikowania umowy.

Przed udostępnieniem mieszkania i przekazaniem kluczy, warto sporządzić wspólnie z najemcą spis wyposażenia i sprzętów, które znajdują się w mieszkaniu. Najlepiej zidentyfikować urządzenia poprzez podanie ich marki i modelu oraz opisanie stopnia ich zużycia. Można też wykonać zdjęcia samego mieszkania i wyposażenia. Elementy te będą stanowiły załącznik do umowy. Taki protokół zdawczo – odbiorczy powinny podpisać obie strony umowy. Dokument taki pozwoli uniknąć konfliktu w przypadku stwierdzenia braku lub uszkodzeń wyposażenia w momencie zakończenia umowy. Wystarczy przejrzeć zdjęcia i spis wyposażenia.

Kolejnym zabezpieczeniem umowy będzie uzależnienie udostępnienia mieszkania od wpłaty kaucji (np. 2-3 krotność miesięcznego czynszu), którą zwraca się po zakończeniu umowy najmu lokalu. Kaucja będzie zabezpieczeniem na wypadek zniszczenia wyposażenia mieszkania. Z niej potrąca się kwotę, która powinna zrekompensować uszkodzenia.

Dobrze jest w umowie zastrzec sytuacje, w których właściciel mieszkania będzie mógł wejść do wynajmowanego mieszkania. Chodzi tu o sytuacje awaryjne (np. zalanie, podejrzenie ulatniania się gazu) lub brak możliwości nawiązania kontaktu z najemcą.

Po podpisaniu umowy najmu powinieneś zgłosić taką umowę do urzędu skarbowego. Uzyskiwanie przychodu z najmu jest opodatkowane ryczałtowo w wysokości 8,5%. Podatek taki płaci się co miesiąc (do 20-go dnia kolejnego miesiąca) po zapłacie czynszu przez najemcę. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego wzmacnia pozycję właściciela mieszkania w ewentualnym sporze z lokatorem.

Umowa najmu lokalu sporządzona u notariusza zawiera zwykle oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji co do wyprowadzenia się z najmowanego lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy najmu. Takie oświadczenie podpisane przez najemcę będzie pomocne w sytuacji, gdy lokator nie wywiązuje się z umowy, a właściciel mieszkania chce lokal odzyskać. Jeśli pomiędzy wynajmującym a lokatorem dojdzie do sporu, bo np. najemca nie płaci czynszu lub nie wyprowadza się pomimo upływu terminu umowy, wynajmujący składa w sądzie potwierdzone notarialnie oświadczenie w celu nadania mu klauzuli wykonalności. Dzięki temu właściciel nieruchomości nie musi iść do sądu. Mając w ręku umowę i oświadczenie, właściciel lokalu może bezpośrednio przekazać sprawę komornikowi, który na tej podstawie może wykonać egzekucję. Ważne jest, aby oświadczenie było sporządzone przed notariuszem w formie aktu notarialnego, ponieważ spisane bez notarialnego potwierdzenia będzie nieskuteczne.