Na rynku nieruchomości często pojawiają się oferty sprzedaży zadłużonych mieszkań, które mają obciążoną hipotekę, zakupionych na kredyt, który nie został jeszcze spłacony bankowi. Zwykle takie oferty mają korzystną cenę, ponieważ ich właścicielowi zależy na szybkim zbyciu nieruchomości. Często właściciel zadłużonego mieszkania ma dwie możliwości: pozwolić sprzedać nieruchomość na licytacji komorniczej lub samodzielną próbę sprzedaży.
Wiele osób myśli, że sprzedanie zadłużonego, obciążonego kredytem bankowym, mieszkania jest bardzo trudne i kłopotliwe. Tymczasem, jest to możliwe i bezpieczne. Istnieje co prawda większa trudność w zakupie zadłużonego mieszkania, ale po dopełnieniu kilku formalności, transakcję taką można bez problemu przeprowadzić.
Pamiętaj! Decydując się na zakup mieszkania nie zapomnij o następujących formalnościach:
- Sprawdź Księgę Wieczystą
- Upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką
- Sprawdź, opłaty za media (gaz, prąd, wodę) są uregulowane
- Sprawdź, czy nikt nie ma prawa dożywotniego mieszkania
- Zabezpiecz się odpowiedni zapisami w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym
Jak sprawdzić czy mieszkanie ma zadłużenie?
Należy pamiętać, że zadłużone może być zarówno mieszkanie używane, kupowane na rynku wtórnym, jak i mieszkanie nowe sprzedawane przez dewelopera. Chcąc sprawdzić zadłużenie mieszkania, które chcemy kupić mamy kilka możliwości.
Trzeba zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości. Najważniejszy jest dział II KW – własność. W dziale tym znajdują się informacje, czy oprócz właścicieli i współwłaścicieli są inne osoby, które mogą dysponować mieszkaniem np. na podstawie pełnomocnictwa notarialnego, jeśli właściciel nie żyje, czy mieszkanie nie jest przedmiotem spadku, czy sprawy spadkowe są uregulowane. Po sprawdzeniu kto jest właścicielem lokalu, należy zapoznać się z informacjami w dziale III. Z tego działu dowiadujemy się, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Najważniejszą częścią KW, z którą trzeba się dokładnie zapoznać i zweryfikować, jest dział IV – hipoteka. Tutaj znajdują się wpisy wskazujące czy na mieszkaniu ciążą jakiekolwiek zobowiązania poprzednich właścicieli lub dewelopera. Zwykle informacje zapisane w KW są zgodne ze stanem prawnym nieruchomości. Wszelkie zmiany powinny być tam zgłaszane przez notariusza i uzupełniane na bieżąco. Dla absolutnej pewności, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, lub czy nie wpłynął wniosek o wpis do hipoteki, wskazane jest sprawdzenie jej w Wydziale Wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Od jakiegoś czasu funkcjonuje „elektroniczna księga wieczysta”. Strona opracowana przez Ministerstwo Sprawiedliwości, którą można znaleźć pod adresem http://ekw.ms.gov.pl. Jest to bardzo pomocne narzędzie, które umożliwia zweryfikowanie stanu KW na moment jej sprawdzania. Konieczne jest jedynie podanie numeru KW przedmiotowej nieruchomości.
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, powyższe czynności będą wystarczające, można ewentualnie zażądać od dewelopera sprawozdanie finansowe za dwa ostatnie lata co dodatkowo będzie dowodem na dobrą kondycję finansową sprzedającego. W przypadku mieszkania używanego oprócz KW trzeba sprawdzić stan zadłużenia w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej oraz rozliczenia z dostawcami mediów. Sprzedający powinien dostarczyć kupującemu dokumentację potwierdzającą:
- uregulowanie podatku od nieruchomości
- zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach eksploatacyjnych (czynsz wobec wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej)
- uregulowane ostatnie faktury za prąd, gaz, wodę, dostawę ciepła, telefon, wywóz nieczystości, internet czy telewizję kablową
- zaświadczenie z wydziału meldunkowego urzędu gminy stwierdzające, czy w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej
W przypadku, gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, np. nabywając spółdzielcze własnościowe prawo, może się zdarzyć, że mieszkanie nie będzie miało KW. W takim przypadku należy udać się do administracji spółdzielni i uzyskać tam zaświadczenie o stanie zadłużenia.
Zakup zadłużonego mieszkania na kredyt
Jeśli planujemy kupić mieszkanie obciążone hipoteką na kredyt musimy dodatkowo pamiętać o kilku ważnych rzeczach:
- nowa hipoteka może być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań
- bank, który pierwotnie finansował zakup mieszkania, musi się zgodzić na sprzedaż mieszkania, a dojdzie do tego dopiero wtedy, gdy otrzyma zwrot pożyczonych środków z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości
- w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości musi więc znaleźć się zapis, że część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio do banku na poczet spłaty kredytu, a dopiero reszta zasili konto sprzedającego
Powyższe formalności sprowadzają się do uzyskania z banku opinii, w której podany będzie numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy, wysokość kwoty do spłaty oraz oświadczenie banku, że zaraz po otrzymaniu środków na spłatę kredytu bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Informacje te muszą znaleźć się również w akcie notarialnym. Bank po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu, wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i na tej podstawie można usunąć hipotekę z księgi wieczystej. Z takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego banku należy udać się do sądu odpowiedniego dla miejsca położenia nieruchomości, do wydziału ksiąg wieczystych.
Zakup zadłużonego mieszkania za gotówkę
Jeśli zadłużone mieszkanie chcemy kupić za gotówkę, w akcie notarialnym musi znaleźć się zapis, na jakie konto kredytowe kupujący ma wpłacić pieniądze na spłatę hipoteki, a jaką część tej kwoty ma przekazać sprzedającemu.